Ist dieser Immobilienpreis fair? So prüfst du den Kaufpreis
Makler nennen Preise. Notare beurkunden sie. Aber zwischen Angebotspreis und fairem Marktpreis liegt oft eine Lücke, die niemand von sich aus ausfüllt. Vier Methoden helfen, einen Immobilienpreis einzuordnen — ohne Gutachter, ohne Insiderwissen.
Methode 1: Kaufpreisfaktor berechnen
Der Kaufpreisfaktor (KPF) gibt an, wie viele Jahresmieten ein Käufer für die Immobilie zahlt. Formel: KPF = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete. Beispiel: Kaufpreis 350.000 €, Kaltmiete 900 €/Monat = 10.800 €/Jahr; KPF = 32,4.
Der KPF ist kein absoluter Maßstab — er muss immer mit dem Marktdurchschnitt des Stadtteils verglichen werden. Orientierungswerte (Bundesebene, Stand 2026):
| KPF-Bereich | Bedeutung | Status |
|---|---|---|
| < 20 | Günstiger Markt — oft in strukturschwachen Regionen | Solide |
| 20–25 | Solider Bereich in Mittelstädten | Solide |
| 25–30 | Großstadtniveau — Rendite unter Druck | Mit Auflagen prüfen |
| 30–35 | Wertsteigerungsannahmen werden Teil der Kalkulation | Mit Auflagen prüfen |
| > 35 | In Top-Lagen marktüblich, sonst kritisch | Kritisch prüfen |
Methode 2: Marktvergleich mit Vergleichsobjekten
Vergleichbare Objekte aus der gleichen Mikrolage, gleicher Objektart, ähnlicher Fläche (±20 %) und ähnlichem Baujahr (±10 Jahre) geben den direkten Maßstab. Abweichungen über 15 % vom Marktmittelwert sind erklärungsbedürftig.
Quellen für Vergleichspreise sind öffentlich zugänglich:
- Gutachterausschuss des jeweiligen Landkreises: Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte
- IVD-Marktberichte und Bundesbank-Immobilienpreisstatistik
- Angebotspreise auf Immobilienportalen sind keine Kaufpreise: Im Dezember 2025 lagen die tatsächlich gezahlten Preise für Eigentumswohnungen bundesweit im Schnitt 5,8 % unter den Angebotspreisen – je nach Stadt zwischen 0,0 % in Leipzig und 9,2 % in Köln (ImmoScout24/Sprengnetter). Der Abschlag ist ortsabhängig, kein Naturgesetz
- Ausstattungs-Abzüge: kein Aufzug im 4. OG (–5–8 %), fehlende EBK (–2–4 %), Energieklasse G/H (–5–10 %)
Methode 3: Lage-Quartile einordnen
Gutachterausschüsse veröffentlichen Bodenrichtwerte nach Zonen — das erlaubt eine Quartil-Einordnung innerhalb eines Stadtteils. Einfache Frage: Liegt der Angebotspreis im oberen Quartil des Stadtteils, obwohl Ausstattung, Baujahr und Mikrolage eher Mittelfeld entsprechen?
Mikrolage-Faktoren die innerhalb eines Stadtteils 10–15 % Preisunterschied erklären können:
- Gehminuten zur nächsten U-/S-Bahn-Haltestelle
- Hauptstraße vs. Nebenstraße (Lärm, Abgase)
- Süd- vs. Nordausrichtung der Haupträume
- Erdgeschoss vs. oberes Stockwerk
Methode 4: Verhandlungsbasis ableiten
Wenn KPF über Stadtteildurchschnitt liegt, Vergleichsobjekte günstiger sind oder Sanierungsbedarf quantifizierbar ist, entsteht eine Verhandlungsbasis. Verhandlungsspielraum in normalen Märkten: 3–8 % des Angebotspreises; in Käufermärkten bis 15 %; in Nachfragemärkten oft 0–2 %.
Ein schriftliches Angebot mit konkreter Begründung (Sanierungskostenschätzung, Vergleichsobjekte mit Quellenangabe) wirkt belastbarer als mündliches Feilschen. Wer ohne Alternative kaufen muss, verhandelt schwächer — parallele Objektsuche bis Notartermin behält die eigene Position.
Und noch etwas: Ein fairer Preis ist kein Punkt, sondern ein Band. Deine Aufgabe ist, das Band zu kennen, bevor du bietest – nicht, den Angebotspreis zu bestätigen. Warum der Angebotspreis dein Denken trotzdem kalibriert, selbst wenn du es besser weißt: der Anker-Effekt beim Immobilienkauf.
Häufige Fragen
- Wie prüfe ich, ob ein Immobilienpreis fair ist?
- Drei Werkzeuge in 10 Minuten: Kaufpreisfaktor berechnen (Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete), Medianpreis von 10 vergleichbaren Angeboten im Stadtteil ermitteln, monatlichen Cashflow inklusive Finanzierung durchrechnen. Ein Preis ist kein Ja/Nein – er liegt in einem Band, das du kennen solltest, bevor du bietest.
- Wie viel liegen Kaufpreise unter Angebotspreisen?
- Im Dezember 2025 bundesweit im Schnitt 5,8 % (ImmoScout24/Sprengnetter). Die Spanne je Stadt ist groß: Köln 9,2 %, Hamburg 7,8 %, Düsseldorf 1,4 %, Leipzig 0,0 %. Der Angebotspreis ist eine Verhandlungsposition – wie viel Spielraum er enthält, hängt vom lokalen Markt ab.
- Was ist ein üblicher Kaufpreisfaktor?
- In Münchener oder Hamburger Top-Lagen 30–40, in Berlin und Köln 25–32, in B-Städten 18–25, in C-Lagen darunter (Stand: 2026). Unter Faktor 25 amortisiert die Miete den Kaufpreis rechnerisch in unter 25 Jahren; darüber trägt die Wertsteigerungs-These den Kauf.