Mietrendite berechnen: Brutto vs. Netto — was wirklich zählt
Der Makler nennt eine Rendite. Fast immer ist es die Bruttorendite — berechnet ohne Kosten, ohne Risiken, ohne die Realität des Vermietungsalltags. Dieser Artikel erklärt, wie Brutto- und Nettomietrendite berechnet werden, warum die Differenz entscheidet und welche Zahl für die eigene Finanzierungsentscheidung relevant ist.
Die Bruttomietrendite: Was sie sagt und was sie verschweigt
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl im Immobilienmarkt. Formel: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100. Für eine Wohnung mit 900 € Kaltmiete pro Monat und einem Kaufpreis von 225.000 € ergibt das (10.800 / 225.000) × 100 = 4,8 %.
Für einen ersten Marktvergleich zwischen Standorten oder Objekttypen ist die Bruttomietrendite nützlich. Für die eigene Investitionsentscheidung ist sie ungeeignet — weil sie alle Kosten ignoriert, die auf Eigentümerseite anfallen.
Die Nettomietrendite: Formel und Beispielrechnung
Die Nettomietrendite zieht alle Bewirtschaftungskosten ab und rechnet auch die Kaufnebenkosten in die Basis ein. Formel: ((Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100.
Beispiel für eine 70-m²-Eigentumswohnung, Kaufpreis 225.000 €, Kaltmiete 900 €/Monat, Kaufnebenkosten 10 % (22.500 €):
- Jahreskaltmiete: 10.800 €
- Hausgeld nicht-umlegbarer Anteil: 150 €/Monat = 1.800 €/Jahr
- Instandhaltungsrücklage: 1 €/m²/Monat = 840 €/Jahr (Richtwert II. BV)
- Mietausfallwagnis: 2 % × 10.800 € = 216 €/Jahr
- Verwaltungskosten (Verwalter): ca. 300 €/Jahr
- Summe Kosten: 3.156 €/Jahr
- Nettomietrendite: (10.800 – 3.156) / (225.000 + 22.500) × 100 = 3,09 %
Von der Rendite zum monatlichen Cashflow
Rendite ist eine Prozentzahl. Was den Käufer monatlich beschäftigt, ist der Cashflow: Mieteinnahmen minus Finanzierungsrate minus Bewirtschaftungskosten.
Beispiel: 80 % Finanzierung = 180.000 € Darlehen, Zinssatz 3,8 %, Tilgung 2 %. Monatliche Rate: (3,8 % + 2 %) / 12 × 180.000 = 870 €. Nettomieteinnahme nach Kosten: (10.800 – 3.156) / 12 = 637 €/Monat. Cashflow: 637 – 870 = –233 €/Monat. Der Eigentümer zahlt 233 € aus eigener Tasche zu — jeden Monat.
Was Exposés und Makler verschweigen
Drei Kostenpositionen fehlen regelmäßig in der kommunizierten Renditeberechnung.
- Hausgeld gesamt vs. nicht-umlegbarer Anteil: Makler nennen oft den Gesamtbetrag; der Eigentümer-Anteil (Instandhaltungsrücklage, Verwaltung) liegt bei 30–50 % des Hausgelds
- Instandhaltungsrücklage der WEG: Wie hoch ist der Kontostand? Bei niedrigem Rücklagenstand drohen Sonderumlagen — zusätzliche Zahlungen außerhalb des regulären Hausgelds
- Mietpreis vs. Marktmiete: Liegt die aktuelle Miete unter Markt (Altmieter), ist die Renditeberechnung des Maklers zu positiv — die tatsächlich erzielbare Miete kann anders liegen
Was eine ausreichende Rendite ist
Einen universellen Richtwert gibt es nicht. Die Nettomietrendite hängt von Fremdkapitalzins, Eigenkapitalquote, Lage und persönlicher Steuersituation ab.
Vereinfachte Daumenregel: Nettomietrendite > Fremdkapitalzins bedeutet positiver Leverage-Effekt — das eingesetzte Fremdkapital arbeitet für den Käufer. Im Beispiel: Nettomietrendite 3,09 %, Kreditzins 3,8 % — negativer Leverage. Das Fremdkapital kostet mehr als die Immobilie an Nettoertrag bringt.